住房与城乡建设部领导首次表态 允许各地出手刺激房地产市场中国楼市能否被救起？
来源：每日商报 作者：童杭丽 日期：2008-10-20
10月18日，住房与城乡建设部副部长仇保兴在论坛上“中国市长论坛”表示：“应该给各城市政府一定的自由度，各地的政府应该说有能力、也有责任，作出一些政策上的选择。”这也是高层首次对各地刺激楼市政策作正式表态。
仇保兴表示：“当前，对于各个城市的政策动向及政策效应，住房与城乡建设部正在密切观察，并评估各种措施的效应。哪些应该继续发扬，哪些应该终止，适当的时候会拿出规范的意见。如果有什么问题再纠正。”此番仇保兴的言论，让已经出台救市措施的城市吃下了定心丸。
回顾 各地救市政策盘点
2008年5月 沈阳市公布普通住宅价格新标准，上调市内五区普通住宅标准至6700元/平方米，使得大部分商品房交易契税从4%降为1.5%。
2008年6月 成都市政府出台政策：1.契税减免以及财政补贴；2.公积金贷款优惠政策；3.可异地申请住房公积金按揭贷款。公积金贷款首付2成，贷款最高额度至30万元，贷款最长期至30年。
2008年7月 长沙市政府出台《关于促进我市房地产业健康发展的若干意见》，从土地、金融、税收及开发投建等各方面提出相应的优惠政策。
2008年8月 厦门市政府放宽普通住房标准，推出144平方米以下保障性住房，放贷利率下调。
2008年8月 福州市政府下发《关于进一步促进房地产市场持续稳定健康发展的若干意见(试行)》，推出降低契税、延长公积金贷款等一系列举措，被喻为福州市政府部门的“救市一揽子政策”，救市开始系统化。
2008年8月 重庆市政府公布《关于对农民购买商品住房实行契税优惠政策的通知》，规定为促进农村劳动力转移，推进城市化进程，鼓励农民购买城镇住房。
2008年8月 河南省政府出台政策：1.公积金贷款最低首付至2成，最长年限至30年；2.首套商品房购买者可获放贷利率优惠；3.可异地申请住房公积金贷款。购买普通商品房的可按照一定比例减免房地产交易契税。
2008年9月 西安市政府出台《关于恢复房地产业发展的若干意见》，从2008年9月4日起至2009年12月31日，对购房户按购房款总额，分1.5%、1%、0.5%三个等级给予一定比例的财政补贴。此举曾一度引发坊间热议，一些市民担忧补贴有可能会使房价上涨，补贴也不如直接降低房价来得实惠。
2008年9月 辽宁省政府在公积金贷款方面采取救市措施，延长贷款期限，允许省内可办理公积金异地贷款。
2008年9月 芜湖市政府出台政策：1.调整公积金贷款首付比例和最高限额；2.交易契税补贴另有针对开发商的优惠措施:调整供地节奏、调整税务节奏、土地竞买保证金下调等。
2008年9月 常州市政府出台政策：1.取消对二次及以上住房公积金比例和最高额度限制；2.开放住房公积金异地贷款；3.实行商业贷款转住房公积金贷款政策。
2008年9月 南京市政府《关于保持房地产市场稳定健康发展意见》出台“地产新政20条”，从今年10月1日起，凡购买90平方米以下商品住宅(含二手房)的，给予房款总额1%的补贴；凡购买91至144平方米以下的商品住房(含二手住房)的，给予房款总额0.5%的补贴。从新政公布后半个月时间里，南京楼市的销售水平明显升温，南京全市商品住宅日均认购量增长了近一半。
2008年10月 北京市建委颁布《关于商品房开发项目房屋登记面积测量有关问题的通知》，自即日起，新申请预售许可的开发项目，原则上不再分摊建筑楼栋外的共用部位。
2008年10月 宿迁市政府出台《关于促进中心城市房地产业和商业发展的政策规定》，买房最高给7%补贴。
2008年10月 杭州市政府网站公布了《杭州市人民政府关于促进杭州市房地产市场健康稳定发展的若干意见》，出台“24条”地产新政，内容涉及许多方面。其中包括住房公积金贷款最高额度由50万元提高到60万元，购买商品房公积金贷款首付款比例由30%降低至20%。对个人购买普通商品房的契税、印花税、交易税地方部分全免；个人买卖普通住房的，买卖双方缴纳的税收收入根据地方体制分成部分给予全额补贴。明确界定购买第二套住房的对象，对一户家庭中年满18周岁子女购买第二套住房，可比照首套住房贷款政策执行。
2008年10月 上海市公积金管理中心发布《关于再次调整本市住房公积金贷款额度上限的通知》，从10月13日起上调补充住房公积金贷款的最高额度，符合条件的家庭最高可贷60万元。此外，对第一次购买自住住房且有2个人及以上参与贷款的借款家庭的补充住房公积金贷款的额度上限从10万元调整为20万元。
背景
二套房政策有望松动
10月14日，全国工商联住宅产业商会会长聂梅生率先向媒体透露，住房和城乡建设部已向上层提交“放松”房产调控政策的方案，具体包括取消对二套房的限制、下调房产税和延长个人房贷偿还期限等。
聂梅生表示，关于二套房相关政策，包括央行、税务总局等相关部委已经过多轮讨论，新政最快将于下个月出台。对于二套房贷松动，戴德梁行商铺部高级经理比较肯定。“房地产业关联到水泥、建材、钢铁、家电等多个行业。通过稳定楼市，就能在一定程度上稳定中国经济。”
据记者多方了解，即将出台的一系列举措包括：修订“第二套房政策”、延长个人房贷偿还期限、改革土地增值税、下调房产税、减免交易环节税费、因地制宜调控楼市等。
目前，房产证未满五年的二手房交易，需要缴纳占总房款5.5%的营业税。这一税收政策从2006年6月开始实行。我爱我家副总经理胡景晖表示，如果出现针对二手房交易的调控，二手房交易税中的“营业税”将有减免的可能。
近一年的楼市调控将结束
10月16日下午国家发改委副主任杜鹰明确表示：今年下半年以来中国经济出现的下行趋势，已经引起国务院高度关注，正在研究并准备出台一系列措施。
“这不仅是稳定楼市的需要，更是稳定中国经济、刺激内需的需要。”中国住宅房地产研究会副会长、住房和城乡建设部住房政策专家委员会副主任顾云昌说，“今年的楼市和去年的楼市已经不同了。去年楼市过热，房价大涨；今年楼市遇冷，房价大幅下降。形势不同了，政策也应当随之调整。”
正如顾云昌所说，楼市稳定已经不单纯是楼市本身的事了，而且是事关中国经济的事情。 “放松二套房贷，有助于稳定楼市，并带动相关行业的发展。”在顾云昌看来，稳定房地产市场跟宏观经济关系很大，一方面房地产本身牵涉面很广，包括上下游的行业及相关家电等消费品，另一方面，目前房地产处于下行区间，这会导致内需减弱，而在国际金融危机影响到外需的情况下，中国要保持宏观经济的发展就必须促进内需增长。
在当前出口受阻和GDP增长形势恶化的背景下，政策调整是必要的，可以防止目前固定资产投资的大幅下滑，刺激内需，这也意味着长达近一年的楼市调控将结束。
中央房地产救市方案呼之欲出 接近住房和城乡建设部的人士称，相关部委确实曾研究过关于第二套住房贷款、房地产交易契税等方面的问题，并且已经上报，但并没有得到更高层的明确指示。此前有报道称，全国性房地产救市方案已经上报国务院，正待出台时机。不过上述人士称，之前仅仅是在部委层面形成了意见，“具体会形成什么样的政策出台，也许不会像大家想象的那样马上会出来”。
目前，杭州、南京、西安等城市相继出台了地方性的房地产救市政策，向购房者提供契税方面的政策补贴。一些地方官员期望中央政府也出手救市。对此，上述不具名的人士表示，下个月情况可能会更明朗。他说，房地产政策仅仅可能在交易税等环节上作出适当调整，鼓励适当的、合理的住房消费。据知情人士透露，未来可能带来利好的政策或包括三个方面，其中包括土地增值税政策的改革，为房地产开放除银行贷款外的直接融资渠道，以及解决农村土地流转、“小产权房”等问题的政策。
剖析
专家认为救市并非救房价
上海凯奕投资咨询管理公司副总经理苏晓江测算，上海上调公积金贷款额度涉及的家庭本就不多，以一套总价100万元的商品房、首付三成、贷款期限20年来测算，公积金额度上调总共不过节省了2万多元利息支出，尚不足以刺激购房者立即入市，只是一个维稳的政策信号。
中国房地产指数系统副主任、中国指数研究院(华东)副院长陈晟表示，今年国内外经济形势错综复杂，美国次贷危机已演化成世界性金融危机，经济衰退阴影笼罩全球。在这一背景下，楼市调控就不仅仅是房地产一个行业的问题，而应立足整个宏观经济来看待。
据测算，房地产业每减少100万平方米建筑量，就会影响30万人的就业，钢材需求减少2万吨，门窗减少8万套，减少2万套左右的卫生洁具。房地产行业在我国固定资产投资中所占比例已达1/4左右，且上下游共涉及50多个行业，在出口萎缩、消费不足的背景下，如果房地产业出现剧烈下挫，我国经济迅速下滑的风险将加大。
但众多专家也表示，“拯救”楼市并非拯救房价。陈晟说：“救楼市应该是救交易量，不是救房价，更不是救开发商。要解开当前房地产市场的观望‘死结’，也需要开发商适度降价，让房价回归合理。” 樊纲认为地方政府没有对症下药
著名经济学家樊纲17日晚表示，房地产金融政策“确实应该加以调整”。调整应该在需求方面，譬如在按揭方面给予购房者优惠，而不是给房地产商追加资金。
樊纲认为，中国有了按揭购房贷款10年以来，政府几次出台抑制房地产泡沫，因此泡沫并不大，加上目前外部环境发生了很大的变化，房地产金融政策的主要目标不再是防泡沫，而是应该启动房地产内需。对于地方政府的“救市”措施，樊纲认为，地方政府的补贴不能带来根本性的改变。因为力度太小，远不及金融政策的调整力度大。对于救市的具体方式，政策应该倾向于购房者一方，而不是面对房地产商。中国房地产的问题是房价高于购买力从而抑制了需求，需求问题解决不了，房地产行业的问题难以从根本上解决。
开发商才是楼市“救世主”
交易量急剧萎缩是目前房地产市场面临的巨大困难。在北京、上海、深圳等具有风向标意义的城市，今年八九月间的住房成交面积有的还不到去年的三分之一。一边是开发商融资困难，资金链岌岌可危，另一边却是消费者持币观望，难圆“居者有其屋”的梦想。
房地产业是一个资金密集型产业，迅速回笼资金是这个产业的生存法则。要打破现在的僵局，开发商绝不应再死撑房价，而是要拿出壮士断腕的气概，从虚高的房价中挤出泡沫，切切实实把房价降下来，推动销售，在让消费者受益的同时，缓解自身资金紧缺的燃眉之急。 当然，在降价的过程中，市场也会出现“买涨不买跌”的心态，但值得注意的是，在市场僵持期中“先行一步”的开发商就已经取得了不错的销售业绩，尝到了甜头。
另一方面，目前过高的房价也确实超出了不少消费者的承受能力，尽管目前一些开发商抛出了打折、“买房送面积”等促销手段，但这些房源大多在地段、户型、朝向等方面有着“先天缺陷”，而且降价幅度还十分有限，开发商并没有显现出真正让利于民的诚意。可以想见，如果价格合适，会有相当数量的消费者放弃持币待购，而选择尽早“安居乐业”。
当然，降价也并非唯一、单一的办法。在越来越严峻的市场氛围下，一些开发商也推出“无条件退房”等政策，这些手段加上适当的降价促销，有效地促进了销售，企业回笼了资金，消费者也从中受益。